開發商的促銷招數幾乎用盡，北京樓市的需求卻似乎無動於衷。

最新的招數是從未在北京出現過的無理由退房。東亞三環中心近日推出凡一次性付款購買者在交房前一個月內可以無理由退房，並享有開發商的補償。

北京某樓盤行銷顧問、房地產資深經理人季滿如認為，從9月底開始，市場還會有促銷惡戰，10月底則是開發商最後促銷時機。否則到年底資金需求量最大的時候，開發商就可能出現大規模資金鏈斷裂的危險。

無理由退房新招

6月的北京，低迷的樓市依然不見起色，資金鏈緊繃的開發商繼續推出各種促銷手段。除了常見的各種折扣外，買房送轎車，買別墅送公寓，買房贈送裝修款、免物業費和印花稅，送購房喜宴等等促銷與暗折繼續出現。但是，一般的打折送禮已經提不起購房者的興趣，人們對樓盤的降價期望不斷提高。

“北京要想集中出現規模降價很難，而且地產也沒有類似行業公會類組織有這樣的降價號召力。但觀望情緒如此嚴重，項目不促銷也沒有別的選擇。”一位不願意公開姓名的開發商說。

團購出現了。據瞭解，除各大網站組織的團購外，部分開發商還在暗地統籌客戶群組織團購，並將團購作為推出折扣的契機。

最近，開發商紛紛推出特價房的新武器，特價房的折扣普遍都在9折以下，甚至低於8折，市場表現相對不錯。

為了賣房，開發商還開始舉辦一些針對性比較強的“上門房展”。6月12至13日，名為“新央視、新家園”購房諮詢會就在毗鄰中央電視臺的梅地亞中心舉行，包括遠洋一方、金地•名京等十個樓盤會聚，為央視工作人員獻上了一場微型房展。不過從當天銷售情況來看，依舊是諮詢參觀的人數不少，但下單者寥寥。

東亞三環中心祭出了新招：凡在6月21日至8月30日期間一次性付款購買東亞三環中心在售住宅的，在交房前一個月內可以無理由退房。

據瞭解，補償的具體標準為自業主簽署預售合同之日起至預售合同因業主行使無理由退房權被解除之日止，開發商將按日向該業主支付其已付房價款萬分之二的補償金。如果今年7月購買該項目，明年3月退房，總房款40萬的話，開發商將賠償業主4.8萬的補償金。

東亞新華行銷中心副總監方強承認該活動是一種銷售創新手段，但他表示，專案在售住宅戶型面積為35-80平方米，一次性付款銷售均價為10600元/平方米，低於區域在售住宅的15000元/平方米均價，為購房者預留了增值空間。

“無理由退房前幾年在南方也出現過。去年房價暴漲，購房者當時根本不會擔心房價下跌，但目前北京樓市觀望情緒濃重，開發商此舉增加了購買者對房價走勢的良好預期，也進一步說明開發商因資金等原因急於銷售。”北京易居研究所副所長牟增彬說。

DTZ戴德梁行泛城綜合住宅服務董事岳鋒鋼也認為，整個市場都在觀望的前提下，大部分項目常規的折扣最多也就到9.5折，折扣力度並不大，導致其對需求的刺激作用並不明顯。

10月促銷惡戰見分曉？

什麼手段能真正刺激需求？“降價銷售是最有效的方式，但在當前房地產局勢不明朗，降價銷售將有可能加重購房者的觀望情緒，形成越降越觀望的惡性循環。開發商也很難把握住這個度。除非開發商大幅降價，降到大家接受的程度可能才會對需求有所刺激。”21世紀不動產高級分析師孟奇說。

上述開發商也坦言，在北京市場，只要產品有競爭力，價格平實一些還是有需求的。推團購以及各種促銷手段也是為了在這一過程中試探到一個價格的平衡點。

“開發商肯定希望死扛，但是資金緊張決定了開發商必須迅速打開市場。誰都不知道市場的底線在哪裡，這是一場博弈，也是一場暗戰。開發商正在循序漸進地試探市場底部。”季滿如說。

牟增彬則認為，除了開發商可能在利潤上還需要再做些讓步外，政策上出現適當放寬的信號可能更有效，相當部分需求因為二套房貸政策受到了影響。

“開發商和市場博弈的最後出牌機會可能在10月底，10月底也是開發商最後促銷時機。屆時市場會被一些更低價的新開盤項目撕開口子，由新開盤的項目扮演觀望終結者的角色，採用較低價格，或高性價比為手段衝擊市場，到時老項目和高價樓盤會處於尷尬境地，可能損失慘重。”季滿如說。