根據最近規定，第二套住房貸款首付不低於40%，利率不得低於基準利率的1.1倍。“鏈家地產”針對買兩套以上房產的三類典型人群，總結出其較為適合的貸款方法。

第一類人群：以租養貸

首付提高至5—6成，用租金對沖月還款

代表群體為孩子上學購第二套房的家長、受“回城流”影響在城區第二次置業的上班族，這些人一般都會選擇以租養貸的方式進行二次置業。

由於第二套房貸款利率不低於基準利率的1.1倍這一規定影響，對於以租養貸人群來說，重點應在平衡持有成本這一環節，因此應儘量提高首付，使租金對沖月還款。

假設第一套房出租，按照當前租賃市場2000—3000元/月的主流租金來計算，為使其對沖第二套房的月還款額，第二套房的貸款本金應在25萬—35萬。按照當前二手房60萬—70萬的主流成交總價來計算，以租養貸人群購第二套房的首付應提至5-6成，可使租金對沖月還款。

第二類人群：待第一套房升值出售

提前還款額度應對沖利率提高所增加的成本

代表群體為父母買養老房的子女、為子女買婚房的父母、第一套房周邊有重大利好（例如第一套房在奧運場館周邊、即將開通的地鐵周邊）的房產持有者。

這部分群體往往是手中有一定積蓄，因此第二套房提高首付對其來說影響並不大，主要應考慮的是第一套房出售後，第二套房的提前還款問題，提前還款額度應對沖第二套房利率提高後所帶來的成本支出。

假設第二套房為70萬主流成交總價的二手房，首付四成貸款20年，利率提高後（基準利率的1.1倍）月還款比之前（優惠利率）月還款增加了505元左右。如果要抵消這部分因利率上調帶來的成本支出，提前還款額度應該在6萬元左右，占到第二套房總價的近9%。如果第二套房的總價越高，提前還款所占的比重也應越高。

第三類人群：賣舊買新

第一套房出售月餘，購第二套房最合適

代表群體為賣小買大的年輕人。

對於這部分人來說，由於手中積蓄不充裕，月收入也不多，一般都會選擇將第一套房貸款結清或者轉按揭給買方後再來辦第二套房貸款，以避免第二套房貸政策。一般來說，一套小戶型二手房的出售週期在20天左右，辦理轉按揭到下發房產證整個流程一般要20-40天左右，也就是說出售一套房產要兩個月左右的時間能夠全部處理完畢。而再購房到進行房貸面簽的週期大概在20-30天左右，因此在第一套房產出售月餘購第二套房最合適。