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莫讓三四線城市房地產市場成新的風險聚集地——當前房地產市場發展述評之三
2018年07月30日 09:19:11 作者: 來源: 字號 打印 關閉
新華社記者董建國、王優玲
  今年以來,房地產市場調控政策密集出臺,持續政策發力之下,全國樓市整體平穩。但不同城市分化加劇,不少三四線城市樓市、土地市場出現雙升溫苗頭。在此情形下,樓市調控應從緊從嚴、精準出擊,增強預期引導,加強秩序整頓,謹防三四線城市房地產市場成為新的風險聚集地。
  根據國家統計局數據,今年6月,在70個大中城市裏,35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別同比上漲6.0%和4.3%,漲幅均與上月相同。丹東、遵義、南充、貴陽、大理等城市新建商品住宅銷售價格出現9%以上同比增幅。
  同時,三四線城市土地市場量價齊升。機構數據顯示,受監測的300個城市中,三四線城市上半年土地出讓金增幅較大,成交樓面均價、土地平均溢價率等數據的增長率明顯高於一二線城市。
  專家分析指出,部分三四線城市房價上漲,除了週期因素,也受到貨幣、金融、土地、人口等因素的作用。
  具體來看,2016年以來,一些地方在房地產市場發生變化、商品住房庫存已經不多的情況下,沒有有針對性地及時調整完善政策,棚改貨幣化安置比例仍然偏高;受一二線城市調控政策的擠出效應影響,需求管控比較松的三四線城市,房價攀升;一些三四線城市成為就近城鎮化的主要承載地,需求增加但沒有及時增加住房供應。
  品牌房企佈局下沉至三四線城市,同樣是推動三四線樓市上行的因素。同策諮詢的數據顯示,十強房企在三四線城市的銷售額集中度,在2015年至2017年期間由13%提升至25%。
  針對市場波動,部分三四線城市收緊調控,及時採取針對性措施,阻斷不理性升溫蔓延。丹東等城市繼續上調首付款比例;宜昌、三明、徐州、西雙版納等城市發佈「限售」政策;進入7月,佛山、臨汾、大理、唐山、棗莊、西昌等三四線城市,出臺了調控政策和措施。
  對於三四線城市房地產市場,政府調控應加強預期引導、警示風險。專家表示,部分三四線城市人口增速整體低於全國平均增速,整體來看人口仍在流出,其房價上漲從根本上缺乏支撐。
  記者調研發現,三四線城市分化正在加劇。一些邊遠地區、人口外流壓力較大的三四線城市仍有部分庫存;一些環京、環滬等熱點三四線城市在嚴厲調控下,樓市趨穩;一些三四線城市,多方因素推動樓市升溫,但住房有效供給不足,仍然面臨上漲壓力。
  更值得警惕的是,當前多數三四線城市住宅可售面積回歸合理區間,但在地方政府高漲的土地出讓熱情和房企拿地力度不減的情況下,一些三四線城市的住房新開工面積和施工面積攀升,這些城市很可能出現新的風險積聚。
  防止三四線城市成為風險聚集地,地方政府應堅持「房住不炒」定位,落實調控主體責任,切實改善住房供求關係,確保市場穩定,兼顧棚改、調控、去庫存多重目標。
  要因地制宜推進棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方,應有針對性地及時調整棚改安置政策,採取新建棚改安置房的方式;商品住房庫存量較大的地方,可以繼續推進棚改貨幣化安置。
  在供地方面要嚴格避免短期行為,不能因為市場高漲,就大量供應,要從實際供需平衡出發,長遠考慮市場承受力,適時調整住宅用地供應規模和結構。從宏觀金融層面,則要建立社會投機資金和樓市健康發展之間的「防火牆」,對短期炒房行為嚴加限制。
  做好三四線城市的樓市調控,使其沿著健康軌道發展,對確保全國樓市的調控成效至關重要。三四線城市要根據各地的產業優勢,在新型城鎮化進程中科學佈局產業與住房建設,在嚴格遏制投機炒作的同時,支持居民自住和進城人員購房租房需求。(完)
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